Ogni qualvolta che ci sono delle parti comuni a più plessi condominiali, si possono verificare le seguenti situazioni:

1) ci può essere un atto scritto e controfirmato da tutti i condomini con cui si costituisce un supercondominio;
2) si può creare una situazione di fatto;

Da queste classificazioni potrebbe trattarsi di edifici che hanno beni in comune (ad es. un complesso di villette servite da giardino e portineria) oppure che parti di un condominio sono posti al servizio di un altro, quindi c’è una servitù.

Se questa situazione viene considerata di comunione di alcuni beni e NON vi sono regolamenti condominiali, le spese per le parti comuni si suddivideranno in parti uguali tra tutti i comproprietari e non con suddivisione per tabelle millesimali.

Se , invece, siamo di fronte, ad esempio, ad una strada utilizzata da due edifici condominiali, e non si ha prova della proprietà esclusiva della strada in capo ad uno dei due condomini, si potrebbe asserire che siamo di fronte ad una servitù di passaggio necessaria (esistente anche se non prevista da nessun atto e/o costituita dall’autorità giudiziaria) oppure che essa è una parte comune di un supercondominio. Se è parte del super condominio le spese per la sua manutenzione ordinaria e straordinaria competono all’assemblea del supercondomino e le spese sono da dividere proporzionalmente tra tutti. Se è considerata una servitù, la manutenzione della strada è a carico solo del condominio dal quale passa la strada che permette l’accesso al secondo; questo è libero di decidere autonomamente di effettuare i lavori di manutenzione, e il condominio che si serve delle strada, parteciperà solo proporzionalmente nel caso in cui verranno deliberate delle opere straordinarie, sempre nel limite dei vantaggi eventualmente avuti.

Ovviamente chi è sottoposto alla servitù e chi ne gode non potrà eseguire opere o modifiche che rendano più gravosa la servitù stessa.